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陈劲松:对粤港澳大湾区未来的十大想像 发布时间:2018-12-20

世联行董事长陈劲松先生在《光荣与梦想——粤港澳大湾区上市公司发展机遇》论坛上发表主题演讲。在演讲中,陈董从房地产服务行业的角度,提出了对粤港澳大湾区未来发展的十大想像。



        想像未来的大湾区,跟我们行业相关的就是城市、居住、办公,跟房地产相关,跟我们公司密切相关。

        世联是1993年在深圳成立的,当时遇上94、95年宏观调控,市场一塌糊涂,惨烈程度超乎我们所有人现在能想像的。当时深圳、海南的烂尾楼数不胜数,世联从那时开始做代理,把它们卖出去就能挣钱。有了最严峻的考验,才能真正锻炼出能力,这是第一步。

        深圳的第一步是领先全国的,我们在深圳卖新房卖到40个亿的时候,开始走向全国。其实,当时在全国卖40亿,都是非常大的新房代理公司了。我们走向全国,深圳经验不断跨区域复制,由点到一个大面。


世联行的持续转型


        今年第三季度,中国的新房成交量开始下滑,新房代理业务是无法支撑一个上市企业的高速增长的。 因此,2014年初,我们开始全力转型。新房场景下我们还能提供什么样的服务?金融,一个业务在同样的场景下能不能叠加另一个业务,这叫做相关单一场景多元化。我们发现,金融跟房地产一样,也受国家调控。比如,好多年前可以做首付贷,但后面国家不让做,作为上市公司就一定不能做,所以我们金融也得持续转型。在国家提出“租售同权”概念之前,我们就开始做租赁。租赁是一个完全碎片化的市场,但随着消费的整体升级,租赁市场一定会成为高房价城市的重要市场。

        目前,全国租赁市场不到1万亿,而且碎片化严重。预计未来三五年,这个市场翻3倍,达到3万亿是完全有可能的。新房市场大概在10万亿上下,未来会有10%的增长或下滑。

        一旦打开租赁市场,我们发现房地产市场的概念跟以前不太一样了。尽管国家对房地产有一系列的调控,也许我们对房地产有一个不好的预期,但请大家不要忘了三件事:

        一、中国房地产的服务业处于一个巨量市场。

        二、目前房地产服务企业的市占率水平都太低。

        三、中国房地产市场的服务是非标准化的,周期又长,又要在地,还要一城一策,跟国家宏观调控相似。

        事实上,目前中国的存量资产超过300万亿。这样,存量资产就成为中国房地产专业服务人员的未来。中国每年增量10万亿,存量300万亿,这么一个巨量的市场,培育能力就成为了世联转型期的关键。世联正在长租公寓、办公租赁领域,加紧培育能力,这个能力跟数据相关,跟人员的专业相关。


世联对城市化的看法


        一、在对湾区进行想像之前,我想谈谈对全国城市化未来的一些看法。中国城市化走到今天,开始进入下半场,迅速地从一个面向几大块集中。未来这几大块的市场非常值得期待:无论是房子的价格、交易的量,还是品种的创新。

        二、全球十大城市,就是“世界城市”的概念。世界城市的办公和商业的交易额占全球所有城市交易额的40%,其他城市加起来才占60%。全球前二十的城市占总交易额的60%,这还不算住宅。

        可见,未来城市迅速向“世界城市”集中。事实上,全球房价住宅的最主要的活跃地区也在这些块状区域,粤港澳大湾区我们认为就是正在崛起的世界级城市群。


世联对湾区未来的想像     


        对这个城市群的想像,打开了中国房地产业,尤其是房地产服务业的空间。对于湾区的未来,如果按照张军教授说的“充满想像力”的话,我有几大基本的想像,它们一定会实现:

        一、全湾区轨道同城化,这个不会在很远的未来就会实现。全湾区轨道的同城化,意味着湾区的任何一点到另外一点,一个小时,换乘不超过3次,这是湾区同城化或是大湾区建设的基础。

        二、湾区的行政边界将在未来三五年打破。这个打破意味着湾区内各类经济、个人家庭和资质是互认的。限制深圳人到东莞买房,这事儿极其不合理,怎么能叫湾区呢?深圳白领,这么高的房价怎么买?很多深圳企业的老板,最担心的就是这么高的房价,员工怎么办?所以,我认为未来三五年内,这个问题必须在湾区打破。

        三、湾区尤其是主要核心区域普调建筑容积率。现在的容积率这么低,湾区未来还要吸纳那么多的内容,这是装不下的,尤其是核心的重点区域,容积率应该继续提高。全深圳曼哈顿化会成为必然,否则怎么有效率呢?曼哈顿是全球最环保的城市,因为公共设施使用效率最高,商业使用效率最高,轨道交通使用效率也最高。如果这样做,深圳的未来值得我们期待,这个城市就更有容量。

        四、将湾区众多存量物业,尤其是办公、商业物业,推向REITs、公开资本市场。这件事,湾区应该试点。我们有非常好的榜样就是香港,尤其是The Link(领展)——亚洲最大的房地产投资信托基金。香港能做,深圳为什么不能做?我们呼吁这样做,这样使得整个湾区的建设资金能够得到保障。

        五、突破共享经济目前在深圳、在湾区的基本障碍。目前房地产服务业里,Airbnb即将上市。这告诉我们,在一个大都市,比如旧金山的房价高、租金也贵,解决租赁问题必须用共享经济。这对于年轻人的消费是件好事,目前共享经济碰到诸多行政、法律上的障碍。比如说,共享住宅要用特殊行业许可证(特行证)。企业要创新,我们要有很好的制度环境,所以深圳、湾区一定要高举改革开放的大旗。共享经济在湾区的确立,能使得湾区的年轻一代大幅提高效率、降低成本。

        六、消除对楼宇经济和立体城市的法制性、行政规定性障碍。我们到纽约、东京、旧金山……任何一个湾区看到楼宇经济的蓬勃,和在深圳看到的是不一样的。深圳的写字楼每天早上、中午、晚上都排队,在楼上干不了什么。但我们在东京看到,一栋楼里15楼是餐厅,16楼是咖啡厅,这都让干。我们可以出台许可标准,但不能妨碍我们对这栋楼的使用。一旦这样做,就提高了大楼的实用率,给年轻人创造了更多便利,提高了经济活跃的程度。我们在东京、纽约看到,睡眠舱就在写字楼里,这有什么不行吗?列出条件就可以了。目前,在这方面,我们基本寸步难行,中国房地产服务业做不了太多,原因是什么呢?不让做。这个事,能不能让湾区率先走在前面试点,出了经验怎么管,然后再向全国推。

        七、消除对住宅的歧视。我们的用地很少了,公改公提高了容积率,但全是给办公的。东莞的住宅不让深圳人买,深圳又没住宅用地批。一申请批住宅,就说你想搞房地产,因为房地产的名声太差了。但高房价的问题怎么解决,总要给个出路吧。在曼哈顿区域,一半的房子是住宅。我们的中心区有几栋住宅?我们对住宅太歧视了,以至于上班塞车的问题全都出来了。我们不应该对住宅有歧视,否则将来怎么解决湾区的生活问题。

        八、推行全建筑绿色标准,这件事湾区一定应该走在前面。深圳的环境在全国是排在前面的,即使这样,跟房地产相关的碳排放,依然占了非常高的比例。汽车尾气没有建筑排得多,这方面强制性的绿色标准我们也没有出。

        九、把湾区的滨海湿地当做湾区重要环保样板来打造,要打造成国际级大湾区湿地样板。深圳、香港已经有这个条件了,整个湾区都要有。深圳的中心区跟滨海湿地,尤其是红树林湿地是最近的。深圳是全球候鸟的迁徙地,现在是观鸟季了。当这么多的候鸟,跟中心区结合在一块,湿地保护得又好,这种环境就是国际级的了。

        十、给房地产服务业,乃至所有服务业政策支持。服务企业不要税收优惠,能不能把强加在服务业上的种种限制,放开给上市公司去试点?因为我们能够负责任。比如说短租公寓一定要特行证,给我们政策上先行先试的机会。深圳乃至湾区,不论是高新企业也好,还是高大上的科研机构也好,他们需要服务。因为湾区高科技企业多,而这些企业要专注科研,行政需要外包。现代服务企业要满足居住、办公升级新要求,就要给到政策的实质支持。如果这样,预计湾区的服务业都会同城化,比如香港的已经完全进入深圳了。只要放开行政上的许多限制,率先出台标准,我们相信中国的房地产行业,将会在湾区把模式全部打开,然后逐步向全国推广。我们跟国际级服务公司可以同台竞技,就能够培育世界级的服务企业了。


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